작년 10억 이하 서울 아파트 2

이것도 작년 이맘때 어느 블로거가 정리한 팩트기반 목록이다.

현재가 알면 깜놀
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취미로 하는 부동산 입지분석! : 네이버 블로그 (naver.com)

* 보금자리론(LTV 60%, 최대 3.6억)을 활용하여 매수할 수 있는 서울 6억 이하 아파트 단지를 추천해 드립니다.

* 추천 단지는 2개월에 한번씩 새로운 글로 업데이트됩니다.
* 이번 글에서 제외된 기존 추천 아파트
- 강서구 등촌동 등촌주공2단지 17평 (실거래가 6억 초과)
- 도봉구 창동 창동주공3단지 17평 (실거래가 6억 초과)
- 강북구 미아동 벽산라이브파크 22평 (실거래가 6억 초과)
- 양천구 신정동 신트리4단지 20평 (실거래가 6억 초과)
- 은평구 신사동 미성 26평 (실거래가 6억 초과)
- 노원구 중계동 중계그린 18평 (하계동 하계6단지로 17평으로 변경)

* 추천 아파트 선정 기준
- 최근 한달 실거래가가 6억 이하일 것
- 역세권이거나 역세권 예정일 것
- 주변 개발 호재가 있을 것
- 재건축 사업성이 있을 것 or 최대한 신축일 것
- 공급면적 15평 이상일 것



※ 추천 아파트 (2021년 6월 실거래가 기준)

1. 강서구 가양동 가양2단지 15평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 90% (3억 → 5.8억)
◎ 재건축 사업성 : B. 1624세대 / 30년차 / 용적률 197% / 평균 대지지분 8.70평 / 복도식
◎ 교통 : A. 9호선 양천향교역 도보 10분. 여의도 30분, 강남 40분, 도심 50분. 올림픽대로 자차 3분
◎ 학군 : B. 전국 288위(가양동). 초등학교 도보 10분, 내발산동 학원가 버스 15분
→ 학군 순위는 프람피 학군정보 기준입니다.
◎ 상권 : B. 도보로 이용할만한 대형 상권 없음. 이마트 에브리데이·홈플러스 익스프레스 도보 3분. 홈플러스·NC백화점 자차 5분
◎ 생활환경 : B(다음 거주민 리뷰 3.5). 주변이 주거지역으로 개발되어 있어 유해시설 적으나, 전용면적 34제곱미터(10.5평)로 신혼부부가 살기에 비좁은 주거환경
◎ 자연환경 : A. 한강변에 위치하며, 서울식물원을 도보로 이용할 수 있다는 특장점. 단지 주변에 녹지가 잘 조성되어 있음
◎ 종합병원 : B. 이대서울병원, 서울부민병원 자차 10분
◎ 주차 : C. 매우 어려움(지하주차장 있으나 주차대수 매우 적음)
◎ 호재 : A. 한강변 아파트 재건축 이슈, 인접한 CJ부지 대규모 개발계획 등 다수의 호재. 마곡의 배후지역으로써 마곡이 개발됨에 따라 지속적인 수혜를 입을 것으로 예상됨
◎ 한줄평 : 한강변 9호선 역세권이라는 최고의 입지와 다양한 개발 호재를 품고 있어 투자하지 않을 이유가 없다

* 함께 눈여겨볼 단지 : 등촌동 등촌주공2단지 17평, 등촌주공8단지 17평



2. 강서구 방화동 방화5단지 16평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 94% (2.9억 → 5.6억)
◎ 재건축 사업성 : B. 1372세대 / 28년차 / 용적률 175% / 평균 대지지분 9.52평 / 복도식
◎ 교통 : A. 5호선 방화역 도보 1분. 여의도 40분, 도심 50분, 강남 50분. 올림픽대로 자차 5분, 수도권제1순환고속도로 자차 10분. 김포공항 자차 5분
◎ 학군 : C. 전국 322위(방화동), 초등학교·어린이도서관 도보 5분, 신방화역 학원가 버스 10분
◎ 상권 : B. 방화역, 방화사거리 상권 도보 이용가능. 하나로마트 도보 1분. 롯데마트·롯데백화점 자차 5분
◎ 생활환경 : A(다음 거주민 리뷰 4.1). 공항 인프라를 누릴 수 있다는 특장점. 전세대 남향이며, 초역세권, 근린공원, 주민체육센터 등이 갖춰진 편리환 생활환경. 임대아파트(6단지)와 맞닿아 있는점은 아쉬움
◎ 자연환경 : A. 개화산과 한강이 인접한 배산임수의 지형으로 쾌적한 자연환경
◎ 종합병원 : C. 우리들병원 자차 10분, 이대서울병원 자차 15분
◎ 주차 : B. 어려움 (지하주차장 있으나 주차대수 적음)
◎ 호재 : A. 초역세권 입지와 더불어 175%의 낮은 용적률로 재건축 사업성 있음. 마곡의 배후지역으로써 마곡이 개발됨에 따라 지속적인 수혜를 입을 것으로 예상되며, 최근 김포공항 복합개발이 도시재생 시범사업으로 선정됨에 따른 간접적인 수혜 기대
◎ 한줄평 : 재건축 사업성과 더불어 높은 실거주 만족도를 기대할 수 있는 쾌적한 환경의 5호선 초역세권 대단지

* 함께 눈여겨볼 단지 : 방화장미1단지 23평, 방화12단지 20평



3. 노원구 하계동 하계6단지(장미) 17평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 112% (2.3억 → 5.3억)
◎ 재건축 사업성 : B. 1880세대 / 33년차 / 용적률 192% / 평균 대지지분 10.49평 / 복도식
◎ 교통 : B. 7호선 하계역 도보 1분, 강남 40분, 도심 50분, 여의도 1시간. 동부간선도로 자차 5분
◎ 학군 : A. 전국 103위(하계동), 초품아, 중계동 은행사거리 버스 15분
◎ 상권 : A. 중계근린공원 상권 도보 이용가능. 롯데슈퍼 도보 3분, 홈플러스·2001아울렛 도보 10분. 이마트 트레이더스 자차 5분
◎ 생활환경 : A(다음 거주민 리뷰 4.0). 준수한 교통, 학군, 생활인프라 3박자가 잘 갖춰진 편리한 생활환경
◎ 자연환경 : B. 중랑천, 경춘선숲길과 인접해 있으나, 아파트 밀집지역으로 단지 주변에 녹지가 충분하지 않음
◎ 종합병원 : A. 을지대학교병원 도보 5분, 한국원자력병원 자차 5분
◎ 주차 : C. 매우 어려움 (지하주차장 없음)
◎ 호재 : A. 초역세권 입지, 준수한 용적률과 대지지분으로 재건축 사업성 있음. 2025년 동북선(상계 ~ 왕십리) 완공시 더블역세권 예정(하계역). GTX-C 정차 예정인 광운대역 역세권 개발의 간접적인 수혜를 입을 것으로 예상됨
◎ 한줄평 : 7호선 초역세권의 입지와 교통 호재, 재건축 사업성까지 투자의 모든 요소를 갖춘 대단지 아파트

* 함께 눈여겨볼 단지 : 하계건영극동벽산 16평, 중계동 중계그린 18평



4. 강북구 번동 번동주공1단지 17평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 100% (2.4억 → 4.7억)
◎ 재건축 사업성 : A. 1430세대 / 31년차 / 용적률 156% / 평균 대지지분 : 13.60평 / 복도식
◎ 교통 : C. 1호선 월계역 버스 10분, 4호선 미아사거리역·7호선 하계역 버스 15분. 도심 40분, 여의도 1시간, 강남 1시간. 동부간선도로 자차 10분
◎ 학군 : B. 전국 80위(미아동), 220위(월계동). 초품아, 중계동 은행사거리 버스 30분(1회 환승)
◎ 상권 : C. 도보로 이용할만한 대형 상권 없음. 롯데슈퍼 도보 3분. 이마트 트레이더스 자차 5분
◎ 생활환경 : C(다음 거주민 리뷰 2.9). 장위뉴타운이 조성됨에 따라 생활인프라 개선됨. 주변이 주거지역으로 개발되어 있어 유해시설이 적으나, 교통 및 생활인프라가 다소 열악하고 임대아파트(2단지)와 맞닿아 있는 점은 아쉬움
◎ 자연환경 : A. 북서울꿈의숲, 우이천과 인접한 숲세권으로 쾌적한 자연환경
◎ 종합병원 : B. 을지대학교병원·한일병원 자차 10분
◎ 주차 : C. 매우 어려움 (지하주차장 없음)
◎ 호재 : A. 뛰어난 용적률과 대지지분으로 재건축 사업성 높음. 2025년 완공 예정인 동북선(상계 ~ 왕십리) 초역세권(도보 1분)의 입지로, 서울 중심부 및 은행사거리 학원가 접근성 향상 기대. GTX-C 정차 예정인 광운대역 역세권 개발의 간접적인 수혜를 입을 것으로 예상됨
◎ 한줄평 : 동북선 완공시 최고의 입지. 서울 6억 이하 대단지 중 재건축 사업성이 가장 높아 근미래에 강북구의 새로운 대장 아파트가 될 것



5. 중랑구 신내동 신내6단지 20평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 89% (3.1억 → 5.8억)
◎ 재건축 사업성 : B. 1609세대 / 26년차 / 용적률 187% / 평균 대지지분 10.83평 / 복도식
◎ 교통 : A. 6호선 봉화산역 도보 1분. 도심 30분, 강남 40분, 여의도 50분. 북부간선도로 자차 5분, 수도권제1순환고속도로 자차 10분
◎ 학군 : C. 전국 263위(묵동), 초품아, 도서관 도보 5분, 중랑구청사거리 학원가 버스 10분
◎ 상권 : B. 봉화산역 상권 도보 이용가능하나, 도보로 이용할만한 대형 상권 없음. 홈플러스 도보 1분. 이마트 자차 10분, 코스트코·엔터식스 자차 15분
◎ 생활환경 : A(다음 거주민 리뷰 4.2). 초역세권, 대형마트, 종합병원, 근린공원, 주민체육센터 등이 갖춰진 편리한 생활환경과 더불어 전용면적 50제곱미터(15평)로 비교적 쾌적한 주거환경. 주변이 주거지역으로 개발되어 있어 유해시설이 적음
◎ 자연환경 : A. 봉화산과 인접한 숲세권으로 쾌적한 자연환경
◎ 종합병원 : A. 서울의료원 도보 10분
◎ 주차 : B. 어려움 (지하주차장 있으나, 주차대수 적음)
◎ 호재 : B. 초역세권 입지, 준수한 용적률과 대지지분으로 재건축 사업성 있음. GTX-B 정차 예정인 망우역 역세권 개발의 간접적인 수혜를 입을 것으로 예상됨
◎ 한줄평 : 재건축 가능성과 더불어 높은 실거주 만족도를 기대할 수 있는 쾌적한 환경의 6호선 초역세권 대단지

* 함께 눈여겨볼 단지 : 신내대명11단지 24평, 노원구 공릉동 공릉 태강



6. 광명시 하안동 하안주공12단지 17평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 129% (2.6억 → 6억)
◎ 재건축 사업성 : A. 2392세대 / 32년차 / 용적률 155% / 평균 대지지분 13.28평 / 반 계단식
→ 현재 제2종일반주거지역으로 250% 용적률 제한 있으나, 재건축 진행시 제3종일반주거지역으로 종상향 예정입니다.
◎ 교통 : B. 1호선 독산역 도보 10분. 여의도 40분, 도심 45분, 강남 50분. 서부간선도로·강남순환도시고속도로 자차 5분, KTX 광명역 자차 10분
◎ 학군 : B. 전국 131위(하안동), 초품아, 하안사거리 학원가 도보 이용가능
◎ 상권 : A. 하안사거리 상권 도보 이용가능. 이마트에브리데이·뉴코아아울렛 도보 3분. 이케아·코스트코·롯데아울렛 자차 10분
◎ 생활환경 : A(다음 거주민 리뷰 3.9). 준수한 교통, 학군, 생활인프라 3박자가 잘 갖춰진 편리한 생활환경. 전세대 남향이며, 반 계단식으로 비교적 쾌적한 구조
◎ 자연환경 : B. 단지 내 근린공원이 조성되어 있으며 안양천 인접했으나, 아파트 밀집지역으로 단지 주변에 녹지가 충분하지 않음
◎ 종합병원 : B. 광명성애병원 자차 5분
◎ 주차 : B. 어려움 (지하주차장 없음)
◎ 호재 : A. 뛰어난 용적률과 대지지분으로 재건축 가능성 높음. 철산주공 단지들이 재건축됨에 따라 하안주공 단지들의 재건축 압력도 거세질 것. 구로·가산디지털단지 직주근접으로 꾸준한 직장인 수요 있으며, 서부간선도로 지하하 완료시 교통 개선 기대. 광명·시흥신도시 개발에 따른 생활인프라 개선 기대되나, 대규모 공급에 따른 양날의 검이 될 수 있음
◎ 한줄평 : 재건축 바람이 불기 시작하면 하안동 전체가 천지개벽할 것. 그 바람의 중심에 있을 하안동의 대장 아파트

* 함께 눈여겨볼 단지 : 하안주공 1 ~ 11단지 소형 평수 전부, 철산동 도덕파크타운2단지 21평
* 광명·시흥신도시 개발에 따른 SWAT을 꼼꼼히 분석한 뒤 매수를 결정하셔야 합니다.



7. 성북구 정릉동 정릉풍림아이원 24평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 78% (3.2억 → 5.8억)
◎ 재건축 사업성 : C. 1971세대 / 17년차 / 용적률 256% / 평균 대지지분 12.71평 / 복도식
→ 2004년 준공으로 재건축 기대감보다는 준신축 프리미엄으로 시세가 상승하는 단지입니다.
◎ 교통 : B. 우이신설선 북한산보국문역 도보 10분. 도심 30분, 여의도 50분, 강남 1시간 10분
→ 단지 내부로 역까지 운행하는 버스가 들어옵니다.
◎ 학군 : A. 전국 29위(정릉동). 초품아, 솔샘역 학원가 도보 이용 가능. 미아뉴타운 영향으로 면학 분위기가 잘 조성되어 있음
◎ 상권 : C. 도보로 이용할만한 상권 및 프렌차이즈 소형 마트 없음. 이마트·롯데마트·롯데백화점·현대백화점 자차 10분
◎ 생활환경 : A(다음 거주민 리뷰 3.8). 방 3개의 전용면적 59제곱미터(18평) 구조로 넉넉한 주거환경. 주변이 주거지역으로 개발되어있어 유해시설이 적으며, 준수한 학군과 자연환경으로 자녀 키우기에 적합. 산자락에 위치하여 경사가 있으나, 덕분에 전반적으로 경관이 좋은 점은 위안
◎ 자연환경 : A. 북한산자락에 위치하여 쾌적한 자연환경
◎ 종합병원 : C. 서울대학교병원, 고려대학교안암병원 자차 15분
◎ 주차 : A. 양호함 (지하주차장 있음)
◎ 호재 : C. 특별한 개발 호재 없음. 단, 우이신설선 왕십리역 연장이 확정될 시 상대적으로 열악했던 강남 접근성 개선 기대
◎ 한줄평 : 자녀가 있거나 직장이 서울 도심이라면 우선적으로 고려해볼만한 쾌적한 환경의 준신축 대단지

* 함께 눈여겨볼 단지 : 강북구 미아동 벽산라이브파크 22평



8. 동대문구 전농동 전농우성 18평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 76% (3억 → 5.2억)
◎ 재건축 사업성 : B. 1234세대 / 30년차 / 용적률 228% / 평균 대지지분 12.23평 / 복도식
◎ 교통 : B. 도보로 이용할만한 지하철 없으나, 단지 앞 버스를 이용하여 20분 내에 1, 2, 5, 7호선, 경의중앙선, KTX를 이용할 수 있음. 도심 35분, 강남 40분, 여의도 50분. 동부간선도로 자차 5분, 내부순환로 자차 10분
◎ 학군 : B. 전국 196위(전농동). 초등학교·어린이도서관 도보 5분, 장안동사거리 학원가 버스 10분
◎ 상권 : B. 배봉초교사거리 상권 도보 이용 가능. 하나로마트 도보 5분. 롯데마트·롯데백화점 자차 10분
◎ 생활환경 : B(다음 거주민 리뷰 3.5). 강남구까지 직선거리 5km 내외로 좋은 입지와 더불어 다양한 생활인프라가 갖춰진 청량리역, 왕십리역이 근거리에 있어 편리한 생활환경. 산자락에 위치하여 전반적으로 경사가 있으며, 빌라 밀집지역과 맞닿아 있는 점은 아쉬움
◎ 자연환경 : A. 배봉산, 답십리공원과 인접하여 쾌적한 자연환경
◎ 종합병원 : B. 서울성심병원 자차 5분, 서울삼육병원 자차 10분
◎ 주차 : B. 어려움 (지하주차장 있으나, 주차대수 적음)
◎ 호재 : B. GTX-B 정차 예정인 청량리역 역세권 개발의 간접적인 수혜를 입을 것으로 예상됨. 면목선(신내 ~ 청량리) 확정시 역세권(도보 3분)의 위치로 서울 중심부 접근성 향상 기대
◎ 한줄평 : 왕십리, 청량리 다음은 답십리다! 서울 중심부의 입지에 투자하고 싶다면 추천



9. 양천구 신정동 신정학마을1단지 21평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 109% (2.7억 → 5.8억)
◎ 재건축 사업성 : C. 639세대 / 22년차 / 용적률 247% / 평균 대지지분 8.44평 / 복도식
◎ 교통 : B. 2호선 지선 양천구청역 버스 10분, 1호선 개봉역 버스 15분. 여의도 35분, 도심 50분, 강남 55분. 남부순환로 자차 1분
◎ 학군 : B. 전국 51위(신정동). 초품아. 신정동 학원가 버스 15분
◎ 상권 : C. 도보로 이용할만한 대형 상권 없음. 롯데슈퍼 도보 5분. 2001아울렛 자차 10분, 이마트·홈플러스·현대백화점 자차 15분
◎ 생활환경 : B(다음 거주민 리뷰 3.6). 전용면적 50제곱미터(15평)로 비교적 쾌적한 주거환경. 전반적으로 단지가 잘 관리되고 있으며, 단지 내부 지상으로 차가 다니지 않음. 빌라 밀집지역과 인접해 있으며, 비행기 소음권에 있는 점은 아쉬움
◎ 자연환경 : B. 매봉산, 계남근린공원과 인접했으나, 남부순환로와 인접하여 소음·분진 우려
◎ 종합병원 : B. 홍익병원·구로성심병원 자차 10분
◎ 주차 : A. 양호함 (지하주차장 있으며, 엘리베이터로 연결되어있음)
◎ 호재 : A. 목동의 배후지역으로써 목동 아파트 단지들이 재건축됨에 따라 지속적인 수혜를 입을 것으로 예상됨. 2022년 착공 예정인 목동선(신월 ~ 당산) 초역세권(도보 1분)의 입지로, 서울 중심부 및 목동 학원가 접근성 향상 기대. 최근 도보 10분거리에 신구로선(시흥대야 ~ 목동) 개봉역이 확정되며 일대 재개발 압력이 높아질 것으로 예상됨. 인접한 서부트럭터미널부지 개발 호재
◎ 한줄평 : 직장이 여의도라면 우선적으로 고려해볼만한 쾌적한 환경의 아파트 단지

* 함께 눈여겨볼 단지 : 신트리4단지 20평



10. 구로구 구로동 구로두산위브 16평

◎ 최근 3년간 실거래가 상승률 : 68% (3.3억 → 5.4억)
◎ 재건축 사업성 : C. 660세대 / 16년차 / 용적률 252% / 평균 대지지분 7.61평 / 계단식
→ 2006년 준공으로 재건축 기대감보다는 준신축 프리미엄으로 시세가 상승하는 단지입니다.
◎ 교통 : A. 7호선 남구로역 도보 5분, 2호선 구로디지털단지역 도보 15분. 강남 35분, 여의도 35분, 도심 40분
◎ 학군 : C. 전국 184위(구로동). 초품아, 철산역 학원가 지하철 두 정거장
◎ 상권 : A. 구로디지털단지 상권 도보 이용가능(스타벅스 무려 6개). 남구로시장, 가리봉시장 도보 5분, 이마트 도보 10분
◎ 생활환경 : B(다음 거주민 리뷰 3.9). 구로디지털단지 도보 출퇴근 가능하며, 준신축·계단식 아파트로 비교적 쾌적한 구조. 전반적으로 단지가 잘 관리되고 있으며, 단지 내부 지상으로 차가 다니지 않음. 단, 층간소음 이슈가 있으며 중국인 밀집지역과 인접하여 치안이 불안하다는 단점. 단지 바로 앞 파출소가 있는 점은 위안
◎ 자연환경 : C. 단지 주변에 녹지가 충분하지 않음
◎ 종합병원 : A. 고려대학교구로병원 자차 3분
◎ 주차 : A. 양호함 (지하주차장 있으며, 엘리베이터로 연결되어 있음)
◎ 호재 : A. 2024년 개통 예정인 신안산선(송산차량사업소 / 한양대에리카캠퍼스 ~ 여의도) 구로디지털단지역 역세권(도보 10분)의 입지로, 여의도를 비롯한 서울 중심부 접근성 향상 기대. 구로·가산디지털단지와 인접하여 꾸준한 직장인 수요 있으며, 입지가 입지인 만큼 구로동 일대가 재개발됨에 따라 지속적인 수혜를 입을 것으로 예상됨
◎ 한줄평 : 1인가구·신혼부부라면 우선적으로 고려해볼만한, 최고의 입지와 직주근접성을 갖춘 초역세권 준신축 아파트

* 함께 눈여겨볼 단지 : 구로두산 20평